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【美国】中国VS美国:两国房地产差异详解

美国房子和中国的房子有很多不同,首先我们将从城乡的定义、房产制度、产权、房产税的区别这几块做一下介绍:

 

1、城与乡村的定义

 

在中国人们生活的环境,城市和乡村是截然不同的,城市是一个相对商业集中的地方,所有的机构都在其中,无论你要购物、吃饭、工作、娱乐,甚至看病,都必须进城,人们居住在城里,局限在一个相对狭小的空间,造成了很多不便。但人们还是意守在城里,不愿出城,因为一旦远离城市,就更加不方便,衣食住行都比不上城里。所以在中国,城市就是城市,乡村就是乡村。

 

在美国,不管是在纽约还是在洛杉矶,没有绝对的城市和乡村的区别,只有城中心有一个很小的相对集中的地方,其它都是像卫星一样幅射出去的各个城市和区域,每一个区域都有?#32422;?#33258;成体系一套系统,商店、?#26500;蕁?#21307;院、学校,为居住在?#20204;?#22495;的人提供了很大方便。人们不需要做什?#35789;露加?#21040;市中心去,在?#32422;?#25152;居住的区域里都可以办到。这就是中国和美国最大的不同的地方。 

 

2、美国的房地产制度健全

 

美国的买卖房屋里面,有许多的第三方机?#20272;?#21327;助买卖房屋的进程,这里面有估价公司,房屋检查,公证公司,银?#23567;?#20197;及经纪人制度,产权保险公司等等,每一个机构都在买卖过程中发挥?#32422;?#30340;功能,保证房屋买卖的公平和合理,也保证买卖过程的每一个?#26041;?#23613;善尽美,没有瑕疵。使房地产行?#30340;?#22815;公?#20581;⑼该鰨?#20581;康、蓬勃的发展。

 

中国的房地产事?#21040;?#20960;年刚刚起步,还不够完善。无论是中介制度还 是买卖过程,都存在许多问题。政府在不同时段的宏观调控变幻莫测,让人无所适?#21360;?#25972;个房地产市场的投机行为远超过房地产实?#24066;?#27714;。

 

3、产权的不同

 

美国是私有财产制,房屋的买卖包括土地,就是说,你买房的同时也同时买下了盖房子的那块地。而且美国的产权是永久性的,而中国的住宅产权是七十年期限,一般商业房产期限只有五十年。 

 

4、房产税不同

 

美国,只要你拥有房子,你就要交纳房地产税。美国通常为1-3%,房产税由当地政府根据当地教育、医疗、交通和基础设计建设的规划,制定不同的房产税。其中加州差不多在1.2%左右,并且由于法案规定每年的上涨都非常少。

 

由于各州都有?#32422;?#19981;同的标准,并且相差比较大,所以你买了房子以后,每年?#23478;?#20132;房地产税,变成你拥有财产的持有成本,这也使得美国房屋的空置率降低,相对抑制了投机者的炒房行为。

 

我们知道,目前在中国有30%以?#31995;?#31354;置房屋,主要是因为人们把买房当成是投机,购房后不是入住或出租,而是空置等待房地产市场短期内爆涨,所以大部分投资房都是空置的。中国为了抑制房屋的空置率,也开始在几个大城市试验征收房产税,但房产税?#25163;?#26377;0.5%左右,不能起到预期抑制炒房的作用。

接下来从房源系统、佣金支付以?#25353;?#27454;、贷款利息来说不同的地方:

 

1、房源系统不同

 

美国和中国的房地产市场里面,有一个根本?#31995;?#24046;异,就是他们的房源系统。

 

在中国,没有一个统一的房源,各家房地产公司,只卖?#32422;?#21334;的房子,或者与少部分关系好的同?#21040;换?#25151;源,但?#27573;?#22823;多很小,局限性很大。

 

美国有一个房源共享系统MLS,每一个纪纪人都把房源信息,传输到这个系统上,所有上市的房子在这个系统中都非常?#35813;鰨?#19968;目了然。我可以带着我的客人找到他满意的房子,而这房子不必是我所卖的。别的经纪人也是同样,可以带着他们的客人来买我卖的房子。彼此互利互惠,藏污纳垢的事相对减少。整个房地产市场因此而蓬勃。

 

2、房子的概念不同

 

在中国,所谓买房,指的是买公寓房、买新房。而在美国,买房一般是?#20184;?#25163;房,独立房。这里特别要?#24247;?#30340;是,美国的独立房,并不是中国人所说的别墅。虽然有些独立房在外观上和别墅差不多,但美国的独立房中也有非常老旧,需要修缮的房屋,称这些独立屋为别墅,似乎不太恰当。同样是独立屋,可以是上千万美金的豪宅,也可以三、五万的?#35780;?#25151;子。

 

美国除了独立屋之外,还有一种房子叫康斗,或城市屋,这是一种由两户以?#29421;?#30528;墙的房屋,也可叫做连排房屋。这类连排屋的价值比独立屋低得多,因为它占有的土地面积比独立屋小得多。当然也要看房子所在的地点?#32479;?#24066;的等级。我们在这里所谓的比较,连排屋比独立屋便宜,是指在同一地区。

 

在美国,房屋的价?#31561;?#20915;于两项,土地及建筑物。建筑物随着年代的久远会越来越便宜,而土地则根据地区的开发和环境改变而增值。

 

3、贷款的政策不同

 

美国贷款买房,绝大部分是贷款期限为固定利率的十五年和三十年。美国的贷款也有浮动利率,但用的人很少,因为贷款人要?#32422;?#25215;担利率上升的风险。在美国不论你用什么方式贷款,都可以在贷款没有到期之前,重新贷款或全部还清。除非是房价贬值,你的房价还不了银行的贷款,你需要补足差额,银行就不会同意你重新贷款。

 

在中国贷款是采用浮动利率,按照市场的变化,购房者需?#32422;?#25215;担利?#26102;?#21270;的风险。有一个有趣的问题是在美国叫贷款,而在中国叫按揭。

 

4、贷款的利息可以抵税

 

在美国购买房子后,你支付的贷款利息可以从个人所得税中扣除。这是政府为了鼓励民众自购房屋的优惠政策。美国的?#26696;?#27604;较重,如果你年薪五万美元,购买价值四十万美元左右的房屋,贷款三十万美元,每月要支付贷款?#23478;?#21315;八百美元,其中利息平均一千五百美元,一年是一万八千美元,在年终报税?#20445;?#25187;除一万八千美元的利息,你的报税基数就降低为三万二千美元,节省了很多。所以租房不如买房,就是这个?#35272;懟?/span>

 

另外就是独栋别墅的维护可能会比?#19979;櫸常?#38500;了房屋的本身,属于您土地?#31995;?#33457;草树木?#22841;?#35201;定期打理。

 

5、计算房屋面积不同

 

在美国用平方英尺来计算房屋的面积,而中国是用公制平方米,1平方米等于10.764平方英尺。

 

而且在美国,独栋别墅分占地面积和使用面积,占地面积就是以围栏为标准,使用面积就是房屋的面积。中国商品房分公摊和使用面积。

 

相关链接:


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